TITRE
III : HYPOTHEQUES
CHAPITRE
I : GENERALITES
Article
117
L'hypothèque est une sûreté
réelle immobilière conventionnelle ou forcée. Elle confère à son titulaire un
droit de suite et un droit de préférence.
Le droit de suite s'exerce selon
les règles de la saisie immobilière.
Le droit de préférence s'exerce
selon les dispositions de l'article 148 ci-après pour garantir le principal,
les frais et trois ans d'intérêts au même rang, sauf à prendre des inscriptions
particulières portant hypothèques à compter de leurs dates pour les intérêts
autres que ceux conservés par l'inscription initiale.
Le droit de préférence s'exerce
également, par subrogation, sur l'indemnité d'assurance de l'immeuble sinistré.
Article
118
Sauf disposition contraire, les
règles applicables aux hypothèques conventionnelles s'appliquent également aux
hypothèques forcées.
Article
119
Seuls les immeubles immatriculés
peuvent faire l'objet d'une hypothèque, sous réserve des textes particuliers
autorisant l'inscription provisoire d'un droit réel au cours de la procédure
d'immatriculation, à charge d'en opérer l'inscription définitive après
l'établissement du titre foncier.
Peuvent faire l'objet d'une
hypothèque :
1°) les fonds bâtis ou non bâtis
et leurs améliorations ou constructions survenues, à l'exclusion des meubles
qui en constituent l'accessoire ;
2°) les droits réels immobiliers
régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier.
Article 120
L'hypothèque ne peut porter que
sur des immeubles présents et déterminés.
Elle est indivisible par nature
et subsiste totalement sur les immeubles affectés jusqu'à complet paiement et
malgré la survenance d'une succession.
Article
121
Ceux qui n'ont sur l'immeuble
qu'un droit soumis à condition, résolution, ou rescision régulièrement publiées
ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions,
résolutions ou rescisions.
Toutefois, l'hypothèque
consentie par tous les copropriétaires d'un immeuble indivis conserve son effet
quel que soit, ultérieurement, le résultat de la licitation ou du partage.
Article
122
Tout acte conventionnel ou
judiciaire constitutif d'hypothèque doit être inscrit au livre foncier
conformément aux règles de la publicité foncière prévues à cet effet.
L'inscription confère au
créancier un droit dont l'étendue est définie par la loi nationale de chaque
Etat partie et les énonciations du titre foncier.
L'hypothèque régulièrement
publiée prend rang du jour de l'inscription, sauf dispositions contraires de la
loi, et le conserve jusqu'à la publication de son extinction.
Lorsque le droit réel
immobilier, objet de l'hypothèque, consiste en un démembrement du droit de
propriété tel que l'usufruit, le droit de superficie, le bail emphytéotique ou
le bail à construction, l'inscription de l'hypothèque doit également être
notifiée, par acte extrajudiciaire, au propriétaire, au tréfoncier ou au
bailleur.
Article
123
L'inscription conserve le droit
du créancier jusqu'à la date fixée par la convention ou la décision de justice
; son effet cesse si elle n'est pas renouvelée, avant l'expiration de ce délai,
pour une durée déterminée.
Article
124
Tout acte relatif à une
hypothèque et portant transmission, changement de rang, subrogation,
renonciation, extinction, est établi, selon la loi nationale du lieu de
situation de l'immeuble, par acte notarié ou par acte sous seing privé suivant
un modèle agréé par la conservation de la propriété foncière et publié comme
l'acte par lequel cette hypothèque est consentie ou constituée.
L'extinction de l'hypothèque
conventionnelle ou forcée résulte :
- de l'extinction de
l'obligation principale ;
- de la renonciation du
créancier à l'hypothèque ;
- de la péremption de
l'inscription attestée, sous sa responsabilité, par le conservateur de la
propriété foncière, cette attestation devant
mentionner qu'aucune prorogation ou nouvelle inscription n'affecte la
péremption ;
- de la purge des hypothèques
résultant du procès-verbal de l'adjudication sur expropriation forcée et du
paiement ou de la consignation de l'indemnité définitive d'expropriation pour
cause d'utilité publique.
Article
125
L'hypothèque est radiée selon
les règles de la publicité foncière.
En cas de refus du créancier d'y
consentir ou du conservateur de procéder à la radiation de l'hypothèque, le
débiteur ou l'ayant-droit de celui-ci peut obtenir
mainlevée judiciaire de cette sûreté. La décision judiciaire de mainlevée
prononcée contre le créancier ou ses ayants-droit et
passée en force de chose jugée oblige le conservateur à procéder à la
radiation.
CHAPITRE
II : HYPOTHEQUES CONVENTIONNELLES
Article
126
L'hypothèque conventionnelle
résulte d'un contrat soumis aux conditions du présent chapitre.
Article
127
L'hypothèque conventionnelle ne
peut être consentie que par celui qui est titulaire du droit réel immobilier
régulièrement inscrit et capable d'en disposer.
Elle doit être consentie pour la
garantie de créances individualisées par leur cause et leur origine, représentant
une somme déterminée et portées à la connaissance des tiers par l'inscription
de l'acte. Le débiteur aura droit, s'il y a lieu, par la suite, de requérir la
réduction de cette somme en se conformant aux règles de la publicité foncière
prévues à cet effet.
Article
128
L'hypothèque conventionnelle est
consentie, selon la loi nationale du lieu de situation de l'immeuble :
- par acte authentique établi
par le notaire territorialement compétent ou l'autorité administrative ou
judiciaire habilitée à faire de tels actes ;
- ou par acte sous seing privé
dressé suivant un modèle agréé par la conservation de la propriété foncière.
La procuration donnée à un tiers
pour constituer une hypothèque en la forme notariée doit être établie en la
même forme authentique.
Article
129
Tant que l'inscription n'est pas
faite, l'acte d'hypothèque est inopposable aux tiers et constitue, entre les
parties, une promesse synallagmatique qui les oblige à
procéder à la publicité.
Article
130
La publication de l'hypothèque
conventionnelle garantissant un prêt à court terme peut être différée pendant
un délai maximum de quatre-vingt dix jours sans que le créancier perde le rang
qui lui est acquis.
Pour cela, le créancier devra se
conformer aux dispositions spécialement édictées à cet effet par les règles de
publicité foncière concernant les hypothèques garantissant les prêts à court
terme, prévues par la loi nationale du lieu de situation de l'immeuble.
Article
131
L'hypothèque consentie pour
sûreté d'une ouverture de crédit à concurrence d'une somme déterminée à fournir
prend rang à la date de sa publication sans égard aux dates successives de
l'exécution des engagements pris par le fournisseur du crédit.
CHAPITRE
III : HYPOTHEQUES FORCEES
Article
132
L'hypothèque forcée est celle
qui est conférée, sans le consentement du débiteur, soit par la loi, soit par
une décision de justice.
Qu'elle soit légale ou
judiciaire, l'hypothèque forcée ne peut porter que sur des immeubles déterminés
et pour la garantie de créances individualisées par leur origine et leur cause
et pour une somme déterminée.
Les hypothèques forcées autres
que celles prévues par le présent Acte uniforme sont
régies par les dispositions particulières de la loi nationale de chaque Etat
partie.
Section
I : Hypothèques forcées
Article
133
L'hypothèque légale de la masse
des créanciers est prévue par l'Acte uniforme organisant les procédures
collectives ; elle est inscrite dans le délai de dix jours à compter de la
décision judiciaire d'ouverture de la procédure collective à la requête du
greffier ou du syndic.
Article
134
Le vendeur, l'échangiste ou le
copartageant peut exiger de l'autre partie à l'acte une hypothèque sur les
immeubles vendus, échangés ou partagés pour garantir le paiement total ou
partiel du prix, de la soulte de l'échange ou des créances résultant du
partage.
A défaut de stipulation
d'hypothèque conventionnelle, le vendeur, l'échangiste ou le copartageant
peuvent, en vertu d'une décision de la juridiction compétente, obtenir
l'hypothèque forcée sur lesdits immeubles.
L'action en résolution de l'acte
de vente, d'échange ou de partage pour défaut de paiement du prix ou de la
soulte appartient au vendeur, à l'échangiste, ou au copartageant titulaire
d'une hypothèque conventionnelle ou forcée régulièrement publiée du fait même
de l'obtention de cette garantie et concurremment avec elle.
Celui qui fournit les deniers
pour l'acquisition d'un immeuble vendu, échangé ou partagé, peut obtenir une
hypothèque conventionnelle ou forcée dans les mêmes conditions que le vendeur,
l'échangiste ou le copartageant dès lors qu'il est authentiquement constaté par
l'acte d'emprunt que la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance
du vendeur, de l'échangiste ou du copartageant, que le paiement a été fait des
deniers empruntés.
Article
135
Les architectes, entrepreneurs
et autres personnes employées pour édifier, réparer ou reconstruire des
bâtiments peuvent, avant le commencement des travaux, se faire consentir une
hypothèque conventionnelle ou obtenir, par décision judiciaire, une hypothèque
forcée sur l'immeuble ayant fait l'objet des travaux.
L'hypothèque est inscrite
provisoirement pour le montant de la somme qui sera estimée due. Cette inscription
prend rang à sa date mais pour une période n'excédant pas un mois après
l'achèvement des travaux constaté par huissier. L'hypothèque conserve sa date
si, dans le même délai, par accord des parties ou par décision judiciaire,
l'inscription devient définitive, pour le tout ou partie seulement de la somme
estimée due.
Celui qui fournit les deniers
pour payer ou rembourser les architectes, entrepreneurs et autres personnes
employées pour édifier, réparer ou reconstruire des bâtiments peut obtenir une
hypothèque conventionnelle ou forcée dans les mêmes conditions que ces
créanciers dès lors qu'il est formellement constaté dans l'acte d'emprunt que
la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance des architectes,
entrepreneurs et autres personnes, que le paiement a été fait des deniers
empruntés.
Section
II : Hypothèques forcées judiciaires
Article
136
Pour sûreté de sa créance, en
dehors des cas prévus par les articles 133 à 135, le créancier peut être
autorisé à prendre inscription provisoire d'hypothèque sur les immeubles de son
débiteur en vertu d'une décision de la juridiction compétente du domicile du
débiteur ou du ressort dans lequel sont situés les immeubles à saisir.
La décision rendue indique la
somme pour laquelle l'hypothèque est autorisée.
Elle fixe au créancier un délai
dans lequel il doit, à peine de caducité de l'autorisation, former devant la
juridiction compétente l'action en validité d'hypothèque conservatoire ou la
demande au fond, même présentée sous forme de requête à fin d'injonction de
payer. Elle fixe, en outre, le délai pendant lequel le créancier ne peut saisir
la juridiction du fond.
Si le créancier enfreint les
dispositions de l'alinéa précédent, la décision peut être rétractée par la
juridiction qui a autorisé l'hypothèque.
Article
137
La décision peut obliger le
créancier à justifier, préalablement, de sa solvabilité suffisante ou, à
défaut, à donner caution par acte déposé au greffe ou entre les mains d'un
séquestre avec ou sans obligation d'observer les règles concernant la réception
des cautions.
Article
138
La juridiction compétente ne
statue qu'à charge de lui en référer en cas de difficulté.
Sa décision est exécutoire sur
minute, nonobstant opposition ou appel.
Article
139
Le créancier est autorisé à
prendre une inscription provisoire d'hypothèque sur présentation de la décision
contenant :
1°) la désignation du créancier,
son élection de domicile, le nom du débiteur ;
2°) la date de la décision ;
3°) la cause et le montant de la
créance garantie en principal, intérêts et frais ;
4°) la désignation, par le
numéro du titre foncier, de chacun des immeubles sur lesquels l'inscription a
été ordonnée ; à défaut de titre foncier, sous réserve de l'article 119
ci-dessus, la désignation des immeubles non immatriculés est faite conformément
aux dispositions des législations nationales spécialement prévues à cet effet.
Les dispositions du présent
article n'excluent pas les formalités de publicité prévues par la législation
foncière.
Article
140
Le créancier doit notifier la
décision ordonnant l'hypothèque judiciaire en délivrant l'assignation en vue de
l'instance en validité ou de l'instance au fond. Il doit également notifier
l'inscription dans la quinzaine de cette formalité.
Il doit élire domicile dans le
ressort de la juridiction compétente ou de la conservation foncière.
Article
141
Mainlevée ou réduction de
l'hypothèque peut être obtenue du Président de la juridiction compétente qui
l'a autorisée, statuant en matière d'urgence, contre consignation, entre les
mains d'un séquestre par lui désigné, des sommes en principal, intérêts et
frais, avec affectation spéciale à la créance. La mainlevée ou la réduction de
l'hypothèque doit être demandée dans le mois de la notification de
l'assignation en validité ou de l'instance au fond.
Lorsque la créance litigieuse a
fait l'objet d'une décision passée en force de chose jugée, les sommes
séquestrées sont spécialement affectées, par privilège sur tous autres, au
paiement de la créance du poursuivant. Elles se trouvent frappées de saisie-conservatoire pendant la durée de la procédure.
Article
142
La juridiction saisie peut, en
tout état de cause, avant même d'avoir statué sur le fond, ordonner une
mainlevée totale ou partielle de l'hypothèque si le débiteur justifie de motifs
sérieux et légitimes.
Dans le cas de péremption
d'instance, de désistement d'instance ou d'action, la mainlevée non consentie
de l'inscription provisoire est donnée par la juridiction qui a autorisé ladite
inscription et la radiation est faite sur dépôt de sa décision passée en force
de chose jugée.
Article
143
Lorsqu'il est justifié que la
valeur des immeubles est double du montant des sommes inscrites, le débiteur
peut faire limiter les effets de la première inscription sur les immeubles
qu'il indique à cette fin.
Article
144
Si la créance est reconnue, la
décision statuant sur le fond maintient en totalité ou en partie l'hypothèque
déjà inscrite ou octroie une hypothèque définitive.
Dans les six mois suivant le
jour où cette décision a acquis l'autorité de la chose jugée, l'inscription de
l'hypothèque qui en résulte est requise conformément à la législation sur la
publicité foncière. Ce qui a été maintenu prend rang à la date de l'inscription
provisoire; l'hypothèque prend rang à la date de l'inscription définitive.
Faute d'inscription définitive
dans le délai fixé ci-dessus, ou si la créance n'est pas reconnue par une
décision passée en force de chose jugée, la première inscription devient
rétroactivement sans effet et sa radiation peut être demandée par toute
personne intéressée, aux frais de l'inscrivant, à la juridiction qui a autorisé
ladite inscription.
CHAPITRE
IV : EFFETS DES HYPOTHEQUES
Article
145
Dans le cas où l'immeuble
hypothéqué devient insuffisant pour garantir sa créance, par suite de
destructions ou de dégradation, le créancier peut poursuivre le paiement de sa
créance avant le terme ou obtenir une autre hypothèque.
Article
146
En cas de non paiement à
l'échéance ou dans le cas prévu par l'article 145 ci-dessus, le créancier
exerce son droit de suite et son droit de préférence conformément à l'article
117 ci-dessus.
Le droit de suite s'exerce
contre le débiteur et tout tiers détenteur de l'immeuble dont le titre est
publié postérieurement à l'hypothèque.
Bien que le tiers détenteur ne
soit pas personnellement obligé à la dette, il peut désintéresser le créancier
poursuivant du montant intégral de sa créance, en capital, intérêts et frais,
en se subrogeant à lui.